국민주택채권이란..?? 부동산 등기 시, 꼭 사야 하는 이유와 할인 방법 정리..

국민주택채권은 정부가 서민 주거안정을 위한 국민주택 건설 재원을 마련하기 위해 발행하는
채권입니다. 이름은 채권이지만, 일반 투자자가 수익을 내기 위한 금융상품이 아니라,
부동산 등기 시 강제로 매입해야 하는 의무성 채권에 가깝습니다. 즉, 주택 또는 상가 매수 시,
소유권이전등기를 할 때, 지방세 외에 국민주택채권을 일정 금액 이상 매입해야만 등기가 완료됩니다.

 

국민주택채권 목적과 배경

1. 1970년대부터 시작된 제도

2. 서민주택 및 임대주택 건설 자금 마련

3. 의무 매입형 채권으로, 특정 부동산 거래에 대해 매입 금액 고정

4. 단기 채권(5~10년 만기)이며, 이율은 있지만 대부분 매입 후 즉시 할인 매각

 

국민주택채권 매입 대상

다음과 같은 경우 의무적으로 국민주택채권을 매입해야 합니다.

국민주택채권 매입 금액 산정 기준

국민주택채권의 매입 금액은 부동산의 취득가액(실거래가)과 취득 목적, 지역에 따라서 다르며,
금액은 국토교통부 고시율 및 시가표준액, 공시지가 등을 기준으로 산정, 아래 기준이 적용됩니다.
매년 변동되므로, 정확한 계산은 국토교통부 또는 등기소 및 법무사 사무소를 통해 확인해야 합니다.

1. 서울 및 수도권은 취득가액의 약 0.8~1.0%
예를 들어, 수도권 아파트를 5억원에 매입하는 경우, 국민주택채권 매입금액은 약 400만원

2. 지방은 취득가액의 약 0.3~0.6%

3. 보훈 대상자, 일정 금액 이하 서민주택 취득자 등은 면제

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국민주택채권 매입 후, 처리

대부분의 실수요자는 국민주택채권을 직접 보유하지 않고, 즉시 할인 판매합니다.

1. 만기 보유

채권을 일정 기간(5~10년) 보유하고, 이자 수령 후 만기상환

2. 할인 매각(즉시 매도)

매입 후, 바로 은행 및 증권사 등을 통해 할인된 금액으로 매각

예를 들어, 국민주택채권 매입금액은 500만원, 할인율은 18%(채권시장 및 금리 상황에 따라 변동)
실질 납부금액은 약 410만원(500만원 채권을 410만원에 즉시 매각)입니다.
즉시 매각하면, 실제 부담은 채권가보다 낮으며, 등기 진행 시, 법무사 또는 금융기관에서 자동 처리

국민주택채권 매입 및 매각 절차

1. 부동산 계약 및 취득세 신고

위택스 또는 관할 시청 세무과에서 취득세 신고 후, 국민주택채권 매입금액 확인

2. 채권 매입 및 할인 매각

은행 및 증권사에서 채권을 매입하고, 바로 할인 매각(대부분 법무사 대행)

3. 등기소에 채권 매입확인서 제출

등기소에서는 채권 매입 증빙 없으면, 소유권이전등기 불가

 

국민주택채권 매입 면제

일부 거래는 국민주택채권 매입이 면제되며, 대표적인 경우는 다음과 같으며,
면제 대상 여부는 관할 등기소 또는 위택스에서 확인할 수 있습니다.

1. 상속으로 인한 소유권이전

2. 신혼부부 생애최초 주택 구입(일정 요건 충족 시)

3. 보훈 대상자, 장애인, 저소득층 등

4. 주택 취득가액 1억 5천만원 이하(일부 지역)

 

국민주택채권 자주 묻는 질문

Q. 국민주택채권은 꼭 사야 하나요..??

A. 네. 등기를 위해서는 반드시 채권 매입 또는 할인 매입 증빙을 제출해야 합니다.

Q. 내가 직접 채권을 팔아야 하나요..??

A. 직적 매각할 수도 있지만, 대부분 법무사 또는 중개업소에서 할인 매입까지 해줍니다.

Q. 채권을 안 팔고 그냥 보유하면, 어떠나요..??

A. 이자 수익은 발생하지만, 만기까지 오랜 기간 보유해야 하며, 환금성은 낮습니다.

Q. 얼마를 내야 하는지 어디서 알 수 있나요..??

A. 위택스 또는 관할 시.군.구청 세무과, 법무사에게 문의하면 정확한 금액을 알려줍니다.

국민주택채권은 부동산 등기 시 반드시 거쳐야 하는 필수 절차 중 하나이며, 실질적으로는 채권을
사자마자 할인 판매하는 구조이므로, 실제 부담은 매입가보다 적지만, 간과하면 등기 불가라는
큰 문제가 발생할 수 있습니다. 채권 매입액은 매년 변동되고, 지역, 종류, 금액 등에 따라 달라지므로,
부동산 거래 시점에 정확히 확인하고 준비하는 것이 중요하며, 전문가 도움을 받는 것이 좋습니다.

초보자도 쉽게 이해하는 부동산 등기절차, 준비서류부터 주의사항까지..