전월세 전환율이란..?? 계산법부터 실제 사례까지 한눈에 정리..

전월세 전환율이란

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 이자율을 말하며, 보증금을 일정 금액 
줄이고, 그 대신 얼마만큼의 월세를 받는 것이 경제적으로 동등한 지를 판단할 수 있는 지표입니다.
예를 들어, 전세보증금 1억원 주택을, 보증금 5000만원+월세로 바꾸고 싶다면,
어떤 수준의 월세가 적정한지를 판단할 때, 전월세 전환율이 기준이 됩니다.

 

전월세 전환율 계산 공식

가장 기본적인 계산식은 다음과 같으며,  월세와 보증금이 같은 기준으로 계산되어야 합니다.

전월세 전환율(%)=(월세×12)÷(전세보증금-월세보증금)×100

예를 들어, 전세보증금 1억원을 보증금 5000만원+월세 40만원으로 전환하는 경우,
(40만×12)÷(1억-5000만)×100=480만÷5000만×100=9.6%이며,
5000만원을 전세금 대신 월세로 받는다면, 年 9.6%의 수익을 얻는 것과 같다는 뜻입니다.

 

법정 전월세 전환율(국토교통부 기준)

2021년 개정된 주택임대차보호법 시행에 따라서, 전월세 전환율은 아래와 같이 제한합니다.
제한하는 이유는 임대인의 월세 전환으로 인한 과도한 임차인 부담을 막기 위해서이며,
임대차 신고제 시행 이후, 신고된 자료를 바탕으로 행정단속도 가능해졌습니다. 

기본이율(한국은행 기준금리)+3% 이내

예를 들어, 기준금리가 3.5%라면, 최대 전환율은 6.5%

전월세 전환율 추이(서울 기준)

최근, 기준금리 인상에도 불구하고 월세 선호 증가로 인해 전환율은 낮아지는 추세입니다.

전월세 전환율 실무

1. 임대인 입장

금리 상승기에는 월세 수익률이 좋아져 전세에서 월세 전환 유리하며, 
전월세 전환율을 높게 설정하고 싶지만, 법정 기준 초과 시 불법입니다.

예를 들어, 보증금 3000만원+월세 40만원을 전세로 전환하는 경우,
3000만+(40×12)/6.5%(법정전환율)로,
법정 전환율 초과 시, 임차인은 계약 해지 또는 감액을 청구할 수 있습니다.

2. 임차인 입장

전월세 전환율이 높게 책정되면, 보증금을 줄이는 대가로 부담하는 월세가 과도해지므로,
계약 전, 반드시 전월세 전환율을 계산, 합리적인 수준인지 검토해야 합니다.

예를 들어, 전세보증금은 1억원을 보증금 6000만원+월세 33만원으로 전환하는 경우,
(33만×12)÷4000×100=9.9%로, 비율은 높지만 시장 평균을 고려하면 다소 부담됩니다.

3. 공동 입장

전월세 전환율이 높을수록, 임대인에게는 수익률이 높아 유리하지만,
임차인에겐 비효율적인 임대 조건일 수 있습니다.

예를 들어, 1억원 보증금 기준으로 4% 전월세 전환율과 8% 전월세 전환율은 월세 부담이
크게 다릅니다. 보증금 1억원 전환 시, 4%는 약 33만원이지, 8%는 약 66만원입니다.

 

전세와 월세 결정 시, 고려사항

전월세 전환율은 단순한 숫자가 아닌, 임대차의 경제성 판단 기준이자 협상 도구이며, 금리와 부동산 
시장의 방향성에 따라서, 임대 방식이 달라지는 지금, 전월세 전환율을 정확히 이해하고 있어야 합니다.