부동산 증여하고, 대출받을 수 있을까..?? 가능한 조건과 유의할 점 정리..

부동산 증여 시, 대출 문제는 최근 부동산 시장과 세금 제도 변화 속에서 많은 이에게 중요한 문제입니다.
특히, 부모 자식 간 증여, 미성년자 증여, 다주택자 증여, 증여 후 대출 활용 등 다양한 사례에서 대출이
어떻게 제한되고, 어떤 법적 및 세무적 문제가 발생할 수 있는지에 대한 관심이 커지고 있습니다.

부모 자식 간 부동산 명의이전, 증여가 나을까..?? 매매가 나을까..??

증여와 대출이 충돌하는 이유

부동산 증여는 통상 무상 이전을 전제로 합니다. 즉, 증여받은 사람(수증자)은 자금을 지불하지 않고,
부동산을 이전받는 것이지만, 현실적으로는 증여세 납부, 기존 담보대출 승계, 리모델링, 생활자금 마련
등을 위해 대출이 필요한 경우가 많습니다. 문제는, 증여는 무상인데, 증여 직후 대출을 받으면,
변칙 거래나 탈세로 의심될 수 있고, 금융기관에서는 상환능력이 검증되지 않는 경우 대출을 제한합니다.

 

증여 후, 대출

결론적으로, 가능하긴 하지만, 매우 까다로우며, 대출 가능 여부는 아래 요소에 따라 달라집니다.

증여 직후 대출 시, 유의할 점

국세청은 다음과 같은 상황을 변칙 증여 또는 우회 증여로 간주합니다.

1. 증여 직후, 수증자가 큰 금액을 대출받아 증여세 납부

2. 부모가 대출을 대신 갚아주거나, 담보를 제공

3. 수증자가 소득이 없어 상환능력이 없는데도 고가 주택을 대출로 구입

4. 증여세 외, 추가 세금(부당행위계산 부인, 간주 증여 등)이 발생

증여 후, 담보대출 승계 문제

증여 대상 부동산에 기존 담보대출이 있다면, 아래 조건 충족 시, 대출 승계가 가능합니다.

1. 수증자가 대출 승계 동의 및 은행 신용 심사 통과

2. 기존 대출 조건 변경 불가(이자율, 상환 기간 등)

3. 미성년자 또는 소득 없는 수증자는 대출 승계 불가

예를 들어 , 부모가 대출을 유지한 채, 증여했을 경우,
수증자가 대출 조건에 부합하지 않으면, 대출 즉시 상환 요구되며,
부모가 대출을 대신 갚아주면, 추가 증여세 부과될 수 있습니다.

 

증여 후, 대출 세금

증여 후, 대출을 받는다고 해도 다음 세무 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 증여세

증여액에 대해 기본공제 후, 과세되며, 납부 자금 출처 불분명 시, 탈루 혐의 발생

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2. 자금출처조사

증여받은 후 대출 자금이 누구 자금인지 불분명하면 조사 대상이며,
대출 상환에 부모 자금이 유입되면 간접 증여로 간주

예를 들어, 부모가 자녀에게 아파트 증여 후, 대출을 받으려고 하는 경우,
자녀가 무직 또는 신용이 낮다면, 대출은 거의 불가하며,
증여세 납부를 위한 대출은 간접 증여로 보아 추가 과세될 수 있습니다.

 

증여 후, 대출 방법

1. 증여 후, 일정 기간 대기하고, 대출을 받으면, 세무조사 최소화

2. 증여세는 수증자 본인 명의 계좌로 납부하면, 자금출처 명확화

3. 대출은 수증자의 소득 및 신용을 기반으로 신청하면, 제3자 개입 최소화

부동산 증여 시, 대출을 받는 것은 가능하지만 고위험 거래입니다. 특히, 수증자가 무소득자, 미성년자,
신용등급이 낮은 경우, 사실상 금융권 대출이 불가능하거나 탈세로 오인받을 수 있으므로, 대출은 증여
이전에 실행하거나, 증여 후, 충분한 기간을 두고 진행하면 됩니다. 또한, 증여세 자금은 수증자의 독립된
자금이어야 하며, 가능하면 세무사 또는 금융 전문가와 상담 후, 진행하시길 바랍니다.

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