가등기 전세대출이란..?? 내 소중한 전세보증금 가장 안전하게 지키는 법..

가등기 전세대출은 전세 계약을 체결한 임차인 전세보증금 보호를 목적으로 임대인의 동의를 얻어
전세권을 설정하고, 그 전세권을 가등기한 뒤, 이를 근거로 금융기관으로부터 전세자금 대출을
받는 제도입니다. 전세권 설정 가등기 전세대출 또는 줄여서 전세권 가등기 대출로 불립니다.

 

가등기 전세대출, 왜 필요한가

최근, 깡통전세, 전세사기, 허위 임대인 문제 등으로 인해 임차인이 수억원의
전세보증금을 날리는 일이 속출했으며, 특히, 아래와 같은 경우가 많았습니다.

1. 근저당보다 임차인의 입주 시점이 늦어 우선순위에서 밀리는 경우

2. 임대인이 임차인 몰래 담보대출을 받거나, 집을 팔아버리는 경우

3. 임대인이 전세금을 돌려줄 능력이 없음에도 불구하고, 전세 계약을 체결한 경우

이러한 리스크를 방지하기 위해, 임차인은 전세권 가등기라는 법률적 권리 장치를 통해
자신의 소중한 전세보증금을 보호할 수 있도록 한 것이 이 제도의 핵심입니다.

 

전세권과 가등기

1. 전세권

민법 제303조에 따라서, 부동산(주택 등)을 일정 기간 점유하면서, 용익권과 담보권을 동시에 갖는 권리
이며, 즉, 전세권자는 임차인으로서, 살 권리와 전세금 반환을 청구할 권리를 법적으로 가집니다.
등기부등본에 등록되어 있으므로, 다른 권리자보다 우선순위를 가질 수 있습니다.

전세권 설정으로 내 전세 보증금, 법적으로 보호받을 수 있을까..??

2. 가등기

정식 등기 전, 권리를 보전하기 위한 예약 등기로, 전세권 설정을 가등기해 놓으면, 분쟁 발생 시, 해당
전세권을 본등기로 이전할 수 있으며, 임대인 마음대로 팔거나, 담보로 잡지 못하게 막을 수 있습니다.

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가등기 전세대출, 절차

1. 임대차계약 체결

일반적인 전세계약과 동일하며, 보증금, 기간, 주소 등을 명시

2. 전세권 설정 및 가등기 계약

임대인의 동의 아래 전세권을 설정하고, 이에 대한 가등기를 법원에 신청
(대부분 임대인에게 전세권 설정 동의서를 요구)

3. 가등기 접수 및 등기 완료

관할 등기소에서 등기절차를 진행하며, 이 단계에서 법무사 비용 발생

4. 가등기 전세대출 실행

은행은 가등기가 완료된 등기부등본 확인 후, 대출금을 임차인에게 지급
(전세보증금은 임대인에게 입금)

5. 입주 및 관리

임차인은 안심하고, 입주할 수 있으며, 임대인이
임대기간 종료 후, 전세 보증금 미반환 시, 본등기 전환을 통해 경매

예를 들어, 신혼부부 甲이 3억원 전세 계약을 한 경우,
전세권 가등기 설정과 전세보증보험 가입으로, 2.4억원 전세대출 실행 후, 안전하게 입주했으며,
계약 종료 시, 임대인이 보증금 반환 거절하자 전세권 본등기로 전환, 법적 보호받고 보증금 전액 회수

전세보증보험으로 내 전세보증금, 안전하게 지킬 수 있을까..??

가등기 전세대출, 장점

1. 전세보증금 안전성 확보

전세보증금이 등기부등본 상 법적 권리로 명시되어 있어 우선순위 확보

2. 임대인의 담보대출 및 매매 차단

임차인의 동의 없이 임대인은 함부로 집을 팔거나 담보 설정 불가

3. 전세사기 예방

깡통전세, 허위 소유 등의 사기를 방지하는 실질적 방법

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4. 대출기관이 안정성 인정

은행 입장에서는 담보 우선권이 있으므로, 보다 적극적으로 대출 승인

가등기 전세대출, 단점

1. 임대인 동의 필수

일부 임대인은 귀찮다, 신용문제 생긴다며 동의 거부

2. 법무사 비용 추가

보통 수십만원~100만원 수준의 등기 비용 발생

3. 소형 임대사업자 및 깡통 매물의 경우, 가등기

근저당 우선순위가 밀리는 주택은 전세권 가등기 거절

4. 전세권 설정 시, 자동 계약갱신 불가

일반 전세와 달리, 계약 종료 시 자동 갱신되지 않고 명확한 종료 처리

 

가등기 전세대출 조건 및 주요 은행

보증기관의 보증을 요구하며, 전세권 가등기 시, 대출 금리 우대 또는 보증금 보호 강화 혜택 제공

가등기 전세대출은 단순한 전세자금대출이 아니라, 법적 안전장치를 갖춘 강력한 전세보증금 보호
수단입니다. 집값 하락기 또는 시장 불안정 시기에 특히 중요한 역할을 하며, 깡통전세 및 전세사기
예방에 매우 효과적이지만, 임대인의 동의, 추가 비용, 법적 절차 등 약간의 불편함이 있으므로,
계약 전, 반드시 임대인과 사전 협의 및 등기 가능 여부 확인이 필요합니다.

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