토지 수용, 매입 비율은 몇 퍼센트일까..?? 토지 소유자가 알아야 할 법적 기준..

토지 수용이란 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 공익사업을 수행하기 위해 민간이 소유한 토지 또는
건축물, 지장물 등을 강제로 매입(취득)하는 제도이며, 이는 헌법 제23조 제3항에 따라서, 공공의 필요에
의한 재산권 제한은 정당한 보상이 있을 때 가능하다고 명시되어 되어 있으므로, 주의해야 합니다.
즉, 토지 수용은 강제성이 있지만, 법률에 따라서, 정당한 보상이 선행되어야 합법으로 인정됩니다.

 

토지 수용 관련 법령

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

2. 국토계획법, 도로법, 철도건설법, 산업입지개발법 등 개별 사업 관련 법령

 

토지 수용  절차

1. 공익사업 지정

도로, 철도, 산업단지, 공원, 하천정비 등 공공사업

2. 사업인정 신청

지방자치단체, LH, 도로공사 등이 국토교통부 또는 시.도에 신청

3. 사업인정 고시

고시 이후, 해당 토지는 공식적인 수용 대상

4. 감정평가 및 보상협의

감정평가사 2~3인 선정 후, 보상액 산정 그리고, 소유자와 협의

5. 협의 매수

소유자와 자발적 계약으로 매입(협의가 우선)

6. 수용재결 신청

협의 실패 시, 토지수용위원회에 재결 신청

7. 재결 및 강제 수용

재결서 고시 후, 일정 기간 내 소유권 이전

토지 수용 매입 비율

수용 대상 토지 전체에서 얼마나 많은 소유자가 협의에 동의하느냐에 따라서, 해당 사업이 
협의 매수로 끝날 수 있는지, 아니면 강제 수용으로 가야 하는지가 결정되며, 법령상 명시된
매입 비율 또는 동의율은 사업 유형에 따라서, 다르며 대표적인 기준은 다음과 같습니다.

1. 도시개발사업(환지 방식 포함)

토지 소유자 2/3 이상, 토지면적 기준 2/3 이상의 동의가 필요하며,
이 기준을 만족하지 못하면, 사업 추진이 불가하며, 강제 수용도 불가합니다.

2. 산업단지 조성사업

동의가 50% 이상이어야 인정되며, 국토교통부 고시로도 2/3 이상 동의가 일반적입니다.

3. 도로, 철도, 하천 등 기반시설 공사

국가 또는 지방자치단체가 직접 시행하므로, 동의율 기준 없이 수용할 수 있지만,
 절차상 사전 주민 설명회와 의견 수렴은 반드시 해야하는 절차입니다.

4. 수용재결 진행 요건

협의 매수 시, 10~20% 정도 동의율이면 먼저 개별 협의를 착수하지만,
  일정 기간 내 협의가 되지 않으면, 수용재결로 일괄 전환될 수도 있습니다.

토지 수용 협의매입과 강제수용 차이

협의 매수는 자발적 거래이며, 강제 수용은 법적 근거를 통한 행정 강제 집행입니다.

구분	협의매입	강제수용
법적 성격	자유 계약	행정 처분
가격 산정	감정평가 후, 협의	감정평가 후, 수용재결 기준 적용
권리 이전	계약 체결 시	재결 고시 후, 자동 이전
소유자 권리	협상	제한(수용 거부 불가)

 

토지 수용 감정평가와 보상 기준

감정평가는 3인의 평가사 평균값으로 산정하며, 소유자가 감정사 1인을 지정할 수 있습니다.

1. 토지는 공시지가 기준과 현실 거래가 반영되며, 보통 시세 수준

2. 건물은 구조, 노후도, 이전 가능성 고려

3. 영업권은 영업이익×일정 배수로 산정

4. 이주비, 이전비, 생활보상 등도 개별 지급

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토지 수용 분할 소유 또는 공동소유

1. 지분자 포함 공동 소유자 전원의 동의 필요

2. 일부 지분자가 동의하지 않아도 수용재결로 진행

3. 예외적으로, 일부 소유자만 협의 매수 후, 나머지는 수용재결로 가는 혼합 방식

 

토지 수용 문제점

1. 감정가가 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많습니다.

2. 강제 수용 시, 대응 권한이 제한적입니다.

3. 사업인정 고시 후, 사실상 수용 회피가 어렵습니다.

토지 수용 대응방안

1. 감정평가서에 대한 이의신청 및 이의제기를 할 수 있습니다.

2. 수용재결에 대한 불복으로 행정소송을 제기할 수 있습니다.

3. 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있습니다.

 

토지 수용 동의율 예시

사업명	시행기관	수용 대상	매입 비율	비고
보검도로 건설	국토교통부	사유지 100필지	협의 매수 65%, 수용 35%	감정가 20% 이상 불만
원영 산업단지	지방공사	50만㎡	동의율 72% 확보 후, 사업 인정	일부 집단 민원 발생
수은공원 개발	시청	주거지 포함	협의율이 낮아, 수용재결 진행	이주대책 보상 포함

토지 투자, 이거 모르고 하면 망합니다~!! 반드시 알아야 할 주의사항..