경매 물건 유찰됐다고 포기..?? 오히려 기회다~!! 유찰 이후, 실전 투자 전략..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 매력적인 수단이지만, 입찰자가 없거나,
최저입찰가가 너무 높을 경우 유찰(流札)이라는 상황이 발생합니다. 많은 사람들이 유찰은 실패라고
생각하지만, 실제로는 유찰이 오히려 기회가 되는 경우도 많습니다. 유찰 시, 최저가가 낮아지고,
경쟁률도 떨어지므로, 전략적으로 접근하면, 고수익 투자를 할 수 있어 경매 전략을 잘 짜야합니다.

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유찰이란

유찰이란 경매 기일에 입찰자가 없거나, 입찰금액이 최저가 미만일 경우, 낙찰자가 없이 유보되는
것이며, 법원에서는 유찰 시, 약 20%씩 최저가를 인하, 다시 입찰 기일을 잡습니다. 최대 2회까지
유찰될 수 있으며, 그 이후는 매각 방식이 변경 또는 특별매각으로 진행되기도 하므로, 참고하세요.

부동산 경매 낙찰 후, 해야 할 절차~!! 경매초보를 위한 실수 없이 진행하는 법..

유찰 시, 변경

항목	1회 유찰	2회 유찰
최저입찰가	감정가의 80%로, 하락	감정가의 64%로, 하락
경쟁률	감소	매우 감소(실수요자 이탈)
투자매력	급상승(시세 대비 매수 여력 증가)	위험이 커지지만, 고수익 가능
권리 검토	매우 높아짐	더 정밀한 분석

유찰 시, 전략

1. 타이밍 전략(기다렸다 낙찰받기)

첫 입찰에서는 일부러 입찰을 피하고 관망합니다. 유찰 후, 2회 차에 낙찰 시도(최저가
하락으로 투자 수익률 상승) 특히, 권리관계가 복잡해 보이는 물건은 유찰 확률이 높습니다.

예를 들어, 감정가 4억원 아파트가 1회 유찰 시, 3.2억원, 2회 유찰 시, 2.56억원(예상)
실제 가치가 3.5억원 이상이라면, 고수익 투자가 될 수 있지만, 권리관계가 중요합니다.

2. 경쟁률 분석과 데이터 수집

유찰된 물건은 입찰 참여자가 급감하므로, 경쟁이 줄어듭니다. 스피드옥션, 지지옥션 등 민간
플랫폼에서 과거 낙찰가율 및 경쟁률 확인, 낙찰가율이 낮고, 입찰자 수가 적은 유형 공략합니다.
2회 유찰된 다세대주택, 상가, 토지 등은 실수요자보다 투자자 중심으로, 가격 경쟁이 적습니다.

3. 권리 분석 심화

유찰되는 물건일수록, 권리관계가 복잡 또는 하자 요소가 많습니다. 선순위 임차인, 지분 경매, 지상권,
유치권 등이 있을 수 있으므로, 반드시 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서를 확인해야 하며,
법적 위험이 아닌 단순한 불확실성(예를 들어, 점유자 미상 등)인 경우, 과감한 입찰이 유리합니다.

4. 잔금 납부 부담

2회 유찰 시. 최저가가 내려가지만, 실제 잔금 납부는 여전히 큰 부담입니다. 낙찰가, 취득세(4.6%),
명도비용, 수리비용 등 고려해야 하며, 특히, 대출 활용 시, 낙찰가 대비 대출 한도(80% 이내) 확인이
필요합니다. 실수요자는 입찰 전, 대출 상담이 필수이며, 투자자는 수익률 시뮬레이션이 필수입니다.

5. 지역별 유찰 패턴

지방 중소도시는 유찰률이 높지만, 서울 도심권은 유찰이 드뭅니다. 지역별 통계 확인 후,
선정하는 전략이 유효하며, 지방 중소도시는 2회 유찰 후, 낙찰가율이 60% 이하인 물건이 많습니다.

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유찰 시, 유의할 점

유의할 점	설명
유찰 이유 파악	권리..?? 위치..?? 하자..?? 실거래가..??
매각기일 변경 여부 확인	유찰로 인해 입찰 일정 재조정
권리관계 명확성 재확인	임차인 배당, 점유 관계, 말소기준권리 등 확인
실투자 수익률 검토	취득세, 수리비, 공실률 등을 반영, 진짜 수익률 확인

경매에서 유찰은 단순한 실패가 아니라 또 다른 시작의 신호입니다. 1~2회 유찰된 물건은 경쟁이 줄고,
매입가가 낮아져 실수익률을 극대화할 수 있는 기회가 될 수 있지만, 유찰된 만큼 위험요소도 내포되어
있기 때문에, 권리관계 정밀 분석, 지역 및 유형별 패턴 파악, 실전 경험 축적 등이 반드시 필요합니다.

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