근저당권이란 무엇인가요..?? 초보도 쉽게 이해하는, 부동산 담보 개념 정리..

근저당권은 부동산 담보 중 하나로, 일정한 한도 내에서 채권자가 채무자에게 반복적으로 금전을 대여
또는 거래하는 경우, 최초 설정 시, 채권액이 확정되지 않은 채 권리를 설정할 수 있는 저당권의 일종이며,
일반적인 저당권과 달리, 변동적인 채권 관계에 유연하게 대응할 수 있도록, 고안된 제도입니다.

 

근저당권의 구조

근저당권은 주로 금융기관에서 대출금 채권, 어음채권, 보증채무 등이 계속적으로 발생 또는
변동할 수 있는 경우에 활용되며, 기본적인 구조는 다음과 같습니다.

1. 채권자(근저당권자)

은행, 저축은행, 사채업자 등

2. 채무자 또는 제3자(설정자)

담보를 제공하는 사람

3. 피담보채권

장래에 발생할 수 있는 불특정 한 채권

4. 채권최고액

실제 채무액이 아니라, 채권자가 청구할 수 있는 최대한도금액
예를 들어, 어떤 사람이 은행에서 1억원까지 대출받을 수 있는 근저당권을 설정했다면,
실제 대출받은 금액이 5천만원이어도, 은행은 최고 1억원까지 경매 시, 회수 가능합니다.

 

저당권과 근저당권의 차이

근저당권은 일반 저당권보다 설정이 유연하며,
특히, 사업자 또는 기업이 금융기관과 빈번하게 거래할 경우, 적합합니다.

 

채권 확정의 의미

근저당권에서는 채권이 발생할 때마다, 담보로 보호받는 것이 아니라, 특정 시점에 확정되어야만
권리 행사 가능합니다. 이 확정 시점은 보통 다음과 같이 발생합니다.

최종 변제일 도래,
금융기관이 채무 불이행을 이유로 기한이익을 상실시키는 시점,
설정자 또는 채무자가 확정청구를 할 경우 등
확정 후에는 새로운 채권을 포함시킬 수 없습니다.

 

근저당권, 등기와 말소

1. 설정 등기

부동산 등기부에 근저당권 설정으로 등기되며, 채권최고액과 채권자 정보가 기재됩니다.

2. 말소 등기

채권이 전액 변제되고 확정된 후, 근저당권자는 말소해주어야 하며,
관할 등기소에 말소등기 신청서와 채권소멸증명서 등을 제출하면 됩니다.

근저당권, 장점

1. 반복 거래 시, 매번 담보 계약을 새로 체결할 필요가 없습니다.
예를 들어, 甲이 은행에서 주택담보대출 받을 시, 1억원 한도의 근저당권을 설정하고, 5천만원을
대출받았습니다. 이후 추가 대출이 필요할 경우, 별도 담보 없이 같은 근저당으로 받을 수 있습니다.

2. 채권자에게는 추가적인 담보 안정성을 제공합니다.

3. 변동성 높은 거래 구조에 최적화되어 있습니다.

 

근저당권, 단점

1. 채무자 입장에서는 최고액 기준으로 부동산이 가압류될 수 있습니다.

2. 채권 소멸 후에도 확정되지 않으면, 말소가 어렵습니다.

 

근저당권, 유의할 점

1. 채권최고액은 이자, 비용 등을 포함하므로, 실제 채무액보다 보통 110~120%로 설정됩니다.

2. 근저당권 설정 전, 확정 조건, 기간, 채권 종류 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.

3. 채권 소멸 시, 확정 청구를 통해 권리관계를 분명히 정리해야 합니다.

근저당권은 변동성 있는 거래 구조에서 매우 유용한 담보 수단이지만, 일반인 입장에서는 불리할 수
있으므로, 설정 전에 법률전문가와 충분히 상담하는 것이 바람직합니다. 특히 매매 시, 근저당권이
설정되어 있는 경우, 채무액이 명확히 확정되었는지, 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.