이제 실거주 안 해도 된다고..?? 실거주 의무 폐지, 정리(2025 최신판)..

실거주 의무란

실거주 의무는 분양 또는 청약을 통해 주택을 공급받은 사람이 일정 기간 직접 해당 주택에 거주해야 하는
법적 요건을 의미, 투기 수요를 억제하고, 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 목적으로, 시행됐습니다.
과거, 투기과열지구 및 수도권 공공택지, 특별공급 대상자 등을 중심으로, 최대 5년까지 실거주 의무가
부과되었고, 이를 이행하지 않을 경우, 입주 제한, 공급 계약 취소, 벌칙 등의 제재가 있었습니다.

실거주 안 하면, 불이익..?? 실거주 의무와 예외 사례 한눈에 보기..

실거주 의무는 왜 폐지되었는가

최근, 정부는 부동산 시장 정상화와 거래 활성화를 위해 실거주 의무 완화를 추진해 왔고,
그 일환으로 2023년~2024년 사이 실거주 의무 폐지 조치가 단계적으로 이루어졌습니다.

1. 부동산 시장 침체 및 거래량 급감

2. 전세 사기 및 갭투자 피해 등 임대차 시장의 안정 필요

3. 수도권 신규 아파트 미분양 증가

4. 분양권 전매 제한과 실거주 요건이 시장 유동성 저해

 

실거주 의무 폐지, 내용

실거주 의무 폐지, 효과

1. 거래 활성화

실거주 의무로 인해, 분양권 전매 또는 매매가 제한되었지만, 폐지 이후, 자유로운 거래 가능

2. 임대차 시장 안정화

공공분양 및 특별공급 물량이 임대로 전환 가능해지면서, 전세 수급 완화에 도움

3. 시장 정상화

실거주 의무 폐지로 인해, 자연스러운 투자자 유입과 가격 형성 기대

 

실거주 의무 폐지, 우려

1. 투기 재발

실거주 의무가 사라지면서, 갭투자 및 단기 시세 차익을 노리는 투기세력 재진입

2. 주택 공급 취지 훼손

공공분양 및 특별공급은 원래 실수요자를 위한 제도였지만,
임대 전환과 재판매가 쉬워지면, 공급 제도의 본래 취지가 훼손

3. 실수요자 역차별

거주할 목적의 실수요자는 여전히 높은 가격에 접근

실거주 의무 폐지, 관련 법령 및 적용 시기

기존 실거주 중인 분양자는 소급 적용 여부에 따라서 달라지며, 대부분 신규 공급분부터 적용됩니다.

2023년 하반기부터, 일부 지역 실거주 의무 폐지 시범 적용-->

2024년, 국토교통부 고시 및 주택공급에 관한 규칙 개정-->

2025년 현재, 수도권 포함 대부분 지역에서 실거주 의무 폐지 완료

 

실거주 의무 폐지, 변화

1. 분양권 거래가 쉬워지며 진입 수요 증가로, 청약 경쟁률 상승

2. 실거주 대신 임대로 돌리는 사례 확대로 전세매물 증가

3. 무주택 실수요자 위주에서 일부 자산가 및 투자자 유입

 

실거주 의무 폐지, 영향

1. 공공분양 청약 예정자

거주 의무 부담 없이, 청약할 수 있으므로, 선택의 폭 넓어졌습니다.

2. 기존 특별공급 당첨자

실거주 기간 중, 중도 전매 또는 임대할 수 있습니다.

3. 임대사업자 및 투자자

합법적으로, 전세를 놓을 수 있으므로, 수익 구조를 다각화할 수 있습니다.

4. 무주택 실수요자

청약 경쟁이 심할 것으로 보이므로, 실입주 시점 조율이 필요합니다.

실거주 의무 폐지는 단기적으로는 거래 활성화와 주택 시장 유동성 확보에 도움이 되며, 임대 시장에도
긍정적 영향을 미칠 수 있지만, 제도 취지 훼손, 실수요자 역차별, 투기 우려 등의 문제도 병존하므로,
향후 전매제한, 대출 규제 등 보완 장치와 병행되어야 실효성 있는 정책이 될 것입니다. 정부는 향후,
실거주 폐지의 부작용을 감안, 모니터링 체계 및 재검토 가능성을 열어두고 있는 만큼,
투자자와 실수요자 모두 제도의 방향성과 법적 변화를 꾸준히 체크해야 할 필요가 있습니다.

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