임대차계약기간 자동연장되는 묵시적갱신 3개월 전, 통보기준 및 법적효력..

묵시적 갱신이란 임대차 계약이 만료된 후, 임대인과 임차인 사이에 별도의 계약 갱신 절차 없이 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말하며, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 묵시적 갱신을 명시하고 있습니다. 묵시적 갱신은 해지 방법 또는 권리, 의무에 대해 정확히 알고 있어야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

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묵시적 갱신

임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 계속 거주 또는 사용하고, 임대인이 아무런 의사를 밝히지 않은 경우, 기존 계약이 자동으로 연장되는 제도를 말하며, 임대인과 임차인이 재계약 의사를 밝히지 않은 채로 기존 계약을 방치하면, 계약이 자동 연장됩니다. 묵시적 갱신의 법적 근거는 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신 등), 상가건물임대차보호법 제10조(계약 갱신 요구 등)에 명시되어 있습니다.

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묵시적 갱신 요건

묵시적 갱신이 성립되려면, 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

​1. 기존 임대차 계약이 만료되었어야 합니다.

​2. 임차인이 계약 만료 후에도 주택에 계속 거주 또는 상가를 사용하고 있어야 합니다.

​3. 임대인이 계약 만료 전, 최소 2개월 전(상가의 경우, 6개월 전), 갱신 거부 의사를 밝히지 않았어야 합니다.

​4. 임차인도 계약 종료 전까지 계약을 끝내겠다는 의사를 밝히지 않아야 합니다.

​예를 들어, 甲은 2023년 3월 1일, 계약 기간 2년 주택 임대차 계약을 체결했다. 계약 만료일은 2025년 2월 28일, 임대인이 계약 만료 2개월 전까지 아무 말도 하지 않고, 甲이 계속 거주하고 있다면, 묵시적 갱신이 성립합니다.

묵시적 갱신 효력

묵시적 갱신은 기존 계약 조건이 그대로 적용되지만, 몇 가지 중요한 차이가 있습니다.

​1. 주택 임대차 계약은 자동으로 2년(또는 1년), 상가 임대차 계약은 자동으로 1년 연장됩니다.

​2. 임대인과 임차인 모두 언제든지 계약 해지가 가능합니다.(단, 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 후, 계약 종료)

​예를 들어, 묵시적 갱신된 주택에서 거주 중인 乙, 임대인이 2025년 6월 1일에 나가주세요라고 통보하면, 2025년 9월 1일부로 계약이 종료됩니다."

​3. 기존 보증금과 임대료가 유지됩니다.

​4. 특약 사항을 포함, 기존 계약의 모든 조건이 그대로 유지됩니다.

묵시적 갱신 해지

묵시적 갱신된 계약은 언제든 해지 통지가 가능하며, 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 임대인은 즉시 퇴거하라고 요구할 수는 없으며, 임차인이 해지 통보 후 3개월이 지나기 전 나가면, 잔여기간의 임대료를 청구당할 수 있으므로, 주의하시길 바랍니다."

​1. 내용증명 우편으로, 법적 효력이 가장 강력합니다.

​2. 문자, 이메일은 증거를 남기기 위해 반드시 캡처 또는 출력하여 보관해야 합니다.

​3. 임대인과 임차인의 대화 녹음도 법적 효력이 있습니다.

묵시적 갱신 방지

묵시적 갱신을 원하지 않는다면, 계약 만료 전, 다음 조치를 취하시면 됩니다.

​1. 임대인은 계약 만료 2개월 전(상가는 6개월 전)까지 재계약 거부를 통보하면 됩니다.

​2. 임차인은 계약 만료 1개월 전, 퇴거 의사를 명확히 전달하면 됩니다.

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묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두에게 편리한 제도지만, 제대로 이해하지 않으면, 불필요한 분쟁이 생길 수 있으므로, 계약 종료 전, 서로의 의사를 명확히 전달하고, 상황에 따라서, 해지 통보 또는 재계약 여부를 신중히 결정해야 합니다.

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