임대차 계약 갱신, 그냥 연장하면 큰일 납니다~!! 주의사항 총정리..

주택 또는 상가 임대차 계약 만료 시, 임대인과 임차인 모두 계약을 연장할 것인가,
종료할 것인가를 결정해야 합니다. 이때, 단순히 계약서만 다시 작성하면 된다고 생각하기
쉽지만, 사실은 여러 법적 절차와 권리관계가 얽혀 있어 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

계약갱신과 연장의 차이

일반적으로, 계약 연장이라 하면 동일 조건 또는 일부 변경 조건으로 계약 기간을 늘리는 것을 말하지만,
법적으로는, 갱신과 신규 계약이 구분되며, 특히, 주택임대차보호법에서 계약갱신요구권은 중요합니다.

주택임대차 계약 연장 시, 확인할 점

1. 계약갱신요구권 행사

2년 임대차 계약을 한 임차인은 계약 종료 전, 6개월~1개월 사이 갱신 요구를 할 수 있으며,
임대인은 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 1회 행사할 수 있으며, 연장 후, 총 4년(2+2년) 보장

예를 들어, 2021년 6월 1일 계약~2023년 6월 1일 만료일 경우,
임차인은 2022년 12월 1일~2023년 5월 1일 사이, 갱신 요구할 수 있습니다.

2. 임대료 인상 제한

계약갱신요구권을 통해 연장하는 경우, 임대료는 5%까지만 인상할 수 있으며,
신규 계약 시에는 5% 제한이 없으므로, 임대인은 갱신보다 신규 계약 유도

3. 계약조건 명확화

연장 계약 시, 기존 계약의 조건 중 변경된 부분(예를 들어, 보증금, 월세, 관리비 등)을 별도 기재
변경 내용은 서면으로 계약서에 기록 또는 특약 사항으로 명확히 정리해야 추후 분쟁 예방

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상가임대차 계약 연장 시, 확인할 점

상가 임대차의 경우, 상가건물임대차보호법이 적용, 계약갱신요구권은 최대 10년까지 보장됩니다.

1. 계약갱신요구권 행사

임차인은 계약 종료 6개월 전~1개월 전까지 연장 의사를 표시할 수 있으며,
임대인은 정당한 사유 없이는 거절 불가(임대료 미납, 무단 용도변경 등 예외)

2. 권리금 회수 기회 보장

임대인은 연장 거절 후, 신규 임차인을 방해해서는 안됩니다.
만약 임대인이 권리금 회수를 방해하면. 기존 임차인은 손해배상 청구

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계약 연장 전, 꼭 확인해야 할 사항

1. 전세자금대출 연장 여부

임차인이 전세자금대출을 받고 있다면, 계약 연장 후, 은행에 증빙 서류 제출
변동된 전세 보증금 또는 임대료에 따라서 대출 조건 재심사

2. 확정일자 갱신

계약 연장 시, 새로운 확정일자를 다시 받아야 하며,
임대차 보호를 계속 유지하려면, 주민센터에서 계약서에 확정일자 등록

3. 계약서 재작성

법적으로, 반드시 새 계약서를 작성할 필요는 없지만,
보증금, 월세, 계약기간 등 변경사항이 있다면, 새 계약서 작성이 안전

계약 연장 시, 거절 사유

임대인은 아래와 같은 경우에 한해 갱신 거절이 가능하며, 임대인이 갱신거절사유를
서면으로 통보하지 않으면, 자동으로 계약이 연장된 것으로 간주될 수 있습니다.

1. 임대인 직접 거주

주택의 경우, 실거주 목적 증빙 필요(가족 포함)

2. 임차인 계약 위반

임대료 연체, 불법용도 사용 등

3. 재건축 및 철거

건물 철거 또는 대수선 필요시, 증빙 필요

4. 정당한 계약 종료

임대인과 임차인간 당사자 합의 시, 가능

 

계약 연장 시, 특약사항

계약 연장 시, 기존 계약서에 있던 특약사항도 자동 연장 여부 확인
예를 들어, 임차인이 보일러 점검 책임을 진다 등 조항이 포함되어 있다면, 계약 연장 시, 유효성 확인

 

계약 연장 시, 보증금 반환

연장 계약 후, 임차인이 중도 해지 또는 임대인이 계약 종료할 경우, 보증금 반환 시기, 이자 포함,
차감 항목(미납 관리비 등)을 계약서에 명확히 기재, 상가의 경우, 원상복구 의무 확실히 정리

임대차 계약을 연장할 때는 단순히 날짜만 바꾸는 문제가 아닙니다. 계약갱신요구권 , 임대료 상한제
권리금 보호, 확정일자, 특약사항, 대출 연장까지 전반적인 법적.실무적 사항을 꼼꼼히 확인해야 하며,
임대인과 임차인 모두 서면 합의로 계약 조건을 명확히 하는 것이 최선의 분쟁 예방책입니다.

정확히 알아야 불필요한 분쟁을 피하는 묵시적 갱신, 어떻게 할까..??