비과세 요건부터 절세방법까지 1가구 2주택 양도소득세 완전정리..

양도소득세는 부동산 세금 중 가장 큰 부담으로 꼽힙니다. 1가구 2주택자는 정부의 다주택자 규제 정책에
중과세율을 적용받기 때문에, 주택 매도 시, 단순히 시세 차익만 고려해서는 안 되며, 중과 여부,
비과세 조건, 보유 및 거주 기간, 주택 수 산정 기준까지 세심하고 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

양도소득세 과세 대상 및 납부 시기

양도소득세는 부동산, 주식 등의 자산을 팔아 차익이 발생했을 때 부과되는 국세입니다.

1. 과세 대상

부동산, 분양권, 입주권 등

2. 과세 시점

실제 잔금 수령일

3. 납부 시기

양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내

양도소득세 세율

1. 기본세율(1가구 1주택)

2. 중과세율( 1가구 2주택 등)

예를 들어, 과세표준이 1억원인 2주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시,
기본세율 24%+중과세율 20%=양도세율 44%

 

일시적 2주택 예외

일시적 2주택으로 간주되면, 비과세 또는 일반세율 적용을 받을 수 있습니다.
아래 조건 모두 충족 시, 기존 주택을 매도할 경우,
1가구 1주택 비과세(최대 12억원까지) 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 기존 주택 취득 후, 1년 이상 보유 및 실거주

2. 새로운 주택을 취득한 날부터 2년 내, 기존 주택 매도

3. 두 주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우, 기존 주택 취득일부터 1년 후, 새로운 주택 취득

일시적 2주택 시, 세금 폭탄 피하는 법~!! 비과세 혜택 정리..

양도소득세 비과세 요건(일시적 2주택 포함)

최근, 다주택자에 대한 중과 한시 유예가 적용, 양도 예정 시점의 정책을 확인해야 합니다.

1. 세대 기준 1주택 보유

2. 보유기간 2년 이상

3. 조정대상지역 내 주택은 실거주 2년 이상

3. 양도차익 12억원 이하

5. 5년 내 다주택자 이력이 없을 것(한시적 중과 배제 기간에 따라 변동)

조정대상지역으로 지정되면, 뭐가 달라지나요..??(청약, 세금, 대출 등)

양도소득세 주택 수 산정 기준

양도소득세에서 주택 수 산정 시, 다음과 같은 경우에도 주택으로 간주합니다.

다른 주택과 공시가격이 낮은 경우, 5년간 보유 후, 처분 시, 상속주택은 양도소득세 중과가 예외 됩니다.

 

양도소득세 절세 방법

1. 중과세율이 적용되지 않으므로, 비조정지역에서 양도

2. 새로운 주택을 매수하고, 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세
예를 들어, 甲은 서울시 강남구에 아파트 2채 보유(각각 공시가 13억원) 2022년 1채 매입,
2024년 1채 매입으로 1가구 2주택자 2025년 1채 매도 시, 조정지역 내 다주택자로,
양도차익 3억원 기준으로 기본세율 35%+중과세 20%=55%로, 양도소득세 1억 6,500만원이지만,
2024년에 새로운 주택 매수 후, 2년 내에 기존 주택을 매도하고, 실거주 요건을 갖추면,
일시적 2주택이므로, 양도소득세 비과세입니다.

3. 세대 분리 또는 배우자 명의 분산하여 주택 수 줄이기
(단, 세대분리 후, 실질 과세 대상 동일 시, 인정 안 됨)

4. 2주택 중 비과세 가능성이 높은, 주택부터 매도

5. 이혼, 사망 등 특수한 경우, 양도소득세 이월과세 제도 활용

 

양도소득세 납부 일정 및 절차

1. 신고 및 납부 기한

잔금일의 다음 달 말일까지

2. 신고 방법

홈택스 또는 세무사

3. 분할 납부

1,000만원 초과 시, 2개월 이내 2회 분납

4. 세액공제

성실 신고 시, 세액공제 3%

1가구 2주택자가 주택 매도 시, 중과세율과 비과세 요건 충족 여부에 따라 양도소득세가 수천만원에서
수억원까지 차이가 발생할 수 있으므로, 매도 시에는 반드시 보유 및 거주 기간 충족 여부, 조정지역 및
정책 변화, 기존 주택과 신규 주택의 시세차이, 세금 차이를 비교하여 매도 계획을 세워야 합니다.

1가구 2주택 보유 시, 어떤 세금이 얼마나 어떻게 증가하는 걸까..??