대출 전 필수~!! LTV, DTI 계산기로 대출 가능 금액, 미리 알아보는 방법..

대출을 받기 전, 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)입니다.
이 두 가지는 은행이 얼마까지 대출을 해줄 수 있는지 판단하는 핵심 지표이자, 정부의 부동산 대출 규제
정책의 중심이기도 하며, 은행 또는 금융기관 홈페이지, 금융감독원, 한국주택금융공사 등에서 제공하는
LTV, DTI 계산기를 활용하면, 손쉽게 대출 가능 금액과 한도를 확인할 수 있습니다.

투기과열지구란 무엇인가..?? 지정 기준부터 규제까지 한눈에 정리..

LTV와 DTI란

1. LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)

LTV=(대출금액÷주택가격)×100

예를 들어, 집값이 5억원이고, 대출을 3억원 받았다면, LTV는 60%

2025년 기준, 변동 가능성이 있으므로, 항상 최신 정책 확인해야 합니다.

2. DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)

소득 대비 얼마나 대출 원금과 이자를 갚는지 보는 지표이며, DTI가 높을수록, 대출 금액이 줄어듭니다.

DTI=(연간 부채 원리금 상환액÷연소득)×100

3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

2025년 현재, 대부분의 금융기관은 DTI보다 더 엄격한 DSR 기준을 적용합니다.
DSR은 모든 대출(주택+신용+카드론 포함)의 원리금 합계를 소득 대비로 계산하므로,
DSR 40% 규제는 고소득자가 아니면, 대출 한도를 제한합니다. 따라서,
DTI 계산기로는 대출 가능성만 보고, 실제 대출은 DSR 기준 심사가 필요합니다.

 

LTV, DTI 계산기

대표적으로, 다음과 같은 사이트에서 무료 제공되며,
한국주택금융공사의 계산기가 가장 직관적이고, 신뢰도가 높습니다.

1. 한국주택금융공사

2. 금융감독원 파인

3. 각 은행 홈페이지

4. 카카오뱅크, 토스 등 앱

LTV 계산기 사용 방법

담보인정비율(LTV) 계산기 - 부동산계산기.com

부동산계산기

1. 준비해야 할 정보

주택의 시세 또는 감정가

구매 목적(무주택, 1주택자, 다주택자 여부)

지역 구분(투기과열지구, 조정지역, 비규제지역)

생애최초 구입 여부

기존 주택 보유 여부

2. 계산기 입력 순서

주택 가격 입력(예를 들어, 5억원)--> 주택 소재지 선택(예를 들어, 서울시 강남구 선택 시,
투기과열지구로 자동 인식)--> 대출 신청인의 구입 목적(예를 들어, 실거주, 무주택자 등)
--> 생애최초 구입 선택--> LTV 적용 비율 자동 계산(예를 들어, 기본 40%, 생애최초 70%)
--> 결과 확인(예를 들어, 최대 대출 가능액 3억 5천만원 등)

 

DTI 계산기 사용 방법

총부채상환비율(DTI) 계산 - 부동산계산기.com

부동산계산기

1. 준비해야 할 정보

연소득(세전 기준)

대출금리

대출 기간

기존 대출 원리금 상환액

2. 계산기 입력 순서

연소득 입력(예를 들어, 5,000만원)---> 대출 희망 금액 입력(예를 들어, 3억원)
--> 대출금리 입력(예를 들어, 4.5%)--> 대출 기간 선택(예를 들어, 30년)-->
기존 대출이 있을 경우, 입력(예를 들어, 신용대출 원리금 月 30만원)-->결과 확인

 

LTV와 DTI를 함께 보는 이유

은행은 대출 심사 시, 두 가지 모두를 적용합니다.
LTV 한도 내라고 해서 대출이 다 나오는 게 아니며, DTI 초과 시, 대출 금액이 줄어듭니다.

예를 들어, 주택 시세가 5억원이면, LTV 70% 적용 시, 3억 5천만원 대출을 받을 수 있지만,
DTI 계산 시, 소득 대비 월 상환액이 많으면, DTI 40% 초과되므로, 대출금액 2억 8천만원으로 축소

 

LTV·DTI 계산기 사용 시, 유의할 점

1. 입력 정보가 부정확 시, 잘못된 결과가 도출될 수 있으며,
특히, 시세가 아닌 공시지가 또는 감정가 입력 시, 오류가 발생합니다.

2. 지빙자치단체별 LTV 적용이 다를 수 있으므로, 반드시 지역 구분을 정확히 설정해야 합니다.

3. 금리 변동 시, 月 상환액도 바뀌며, 고정금리냐 변동금리냐에 따라서 DTI 결과가 달라집니다.

4. 계산기는 단지 예상치일 뿐입니다. 은행 별 내부심사는 까다롭고 보수적입니다.

LTV 계산기는 최대 얼마까지 대출 가능한가를 확인하는 도구이며, DTI 계산기는
내 소득으로 감당 가능한 수준인가를 확인하는 도구입니다. 둘 다 만족한다고 무조건
대출이 승인되지는 않으며, 은행의 DSR 심사와 내부 정책을 반드시 확인해야 합니다.

조정대상지역으로 지정되면, 뭐가 달라지나요..??(청약, 세금, 대출 등)