상가 투자 수익률, 이렇게 계산해야 진짜 수익이 보인다.(계산 공식 포함)

상가 투자는 주택과 달리, 상업용 부동산이라는 특수성이 있으므로, 수익률 구조, 리스크, 세금 체계가
주택 투자와는 많은 것이 다릅니다. 따라서, 상가 투자는 단순한 임대 수익 외, 공실률, 관리비, 권리금,
업종 변경, 입지 등 요소를 고려, 수익을 계산해야, 진짜 수익률이 나오므로, 정확히 계산해야 합니다.

부동산 투자수익률 계산하는 법~!! 계산 공식부터 실전 예시까지 정리..

상가 투자 수익률이란

상가 투자 수익률은 상가를 매입하고, 이를 통해 얻는 임대수익 또는 시세차익에서 투자금 대비 어느 정도
수익이 발생했는지를 수치화한 지표입니다. 월세 수익이 주 수익이며, 임대료와 위험 관리가 핵심입니다.

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상가 투자 수익률 계산 공식

보통, 순수익 기준 수익률로 계산하는 것이 현실적입니다.

"상가 투자 수익률(%)=(연간 순 임대수익÷실제 투자금액)×100"

1. 연간 순 임대수익=(월 임대료×12)-고정비용(예를 들어, 공실, 관리비, 세금 등)

2. 실제 투자금액=매입가+취득세+중개수수료+리모델링 비용–보증금

예를 들어, 상가 5억원, 보증금 1억원/월세 250만원, 취득세+중개수수료+리모델링 비용 3천만 원
연간 공실률 10%로 가정, 연간 세금 및 관리비 300만원인 경우, 상가 투자 수익률을 계산하면,

실투자금=(5억–1억)+3천만=4억 3천만원
연간 임대료 수익=250만×12=3,000만원
연간 공실률 10% 시, 3,000만×90%=2,700만원
연간 순 임대수익=2,700만–300만(세금 및 관리비)=2,400만원
상가 투자 수익률=(2,400만÷4억 3천만)×100=약 5.58%

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상가 투자 수익률에 영향을 주는 요소

1. 입지

유동 인구, 교통, 근린 상권 여부에 따라서, 월세 수준과 공실률이 급변하며,
학세권, 병원가, 역세권 등은 수익률이 낮아도 안정성은 높습니다.

2. 업종

음식점, 유흥시설 등은 수익률은 높지만, 공실 및 민원 위험이 있으며,
업종 제한이 있는 상가는 수익성에 제약이 생깁니다.

3. 공실

상가는 주택보다, 공실 리스크가 높으므로, 연간 5~15% 공실 가정이 필요합니다.

4. 권리금

기존 임차인의 권리금 회수 여부에 따라서, 공실 위험이 더 높아질 수 있습니다.

5. 계약

상가임대차보호법 적용 여부, 계약 갱신 청구권 등 법적 안정성을 확인해야 합니다.

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상가 투자 수익률 외, 반드시 고려해야 할 점

항목	내용
세금	재산세, 부가가치세, 종합소득세, 양도소득세 등 고려
금융비용	대출 금리가 높아지면, 투자 수익률이 빠르게 하락
상권 수명	신도시, 재개발 예정지 등은 상권의 지속 가능성 평가
환금성	상가는 주택보다 매도 기간이 길어 자금 회수 속도 낮음

 

기대 수익률과 현실 수익률 차이

구분	수익률	설명
기대 수익률	6~10%	공실, 비용 고려 전, 계산
실질 수익률	4~6%	공실, 비용, 세금 포함 후, 계산
순수익률	3~5%	모든 비용 반영 후, 계산

 

상가 투자 수익률 높이는 법

1. 소형 상가 다수 투자는 공실 리스크 분산과 관리 효율성 상승

2.1층 중심 상가 위주 투자는 가시성, 접근성, 임대료 수준 우수

3. 한 업종에 몰리지 않도록, 업종 분산 투자

4. 대형 프랜차이즈 입점, 교통 호재 등 미리 포착 시, 시세차익

상가 투자는 수익률이 높은 만큼, 위험도 높습니다. 수익률만 보고 매입하면, 공실 또는 세금 부담으로
실질 수익률은 오히려 마이너스가 될 수도 있으므로, 수익률 계산 시, 반드시 다음을 반영해야 합니다.
공실률, 관리비, 세금, 업종, 입지, 대출이자, 안정성, 환금성, 법적 보호까지 종합적으로 고려해야 합니다.

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