부동산 임대차 계약 파기 조건~!! 임대인과 임차인 모두 꼭 알아야 할 해지 사유..

부동산 임대차 계약은 계약서에 서명하고, 보증금과 월세가 오가는 순간부터 법적 효력이 발생하지만,
실제 생활 또는 소유 상황이 변하면서, 계약 기간 중 해지를 원하거나 파기해야 하는 경우가 생깁니다.
법적 근거가 있는 정당한 해지 사유여야 하며, 그렇지 않으면 위약금, 손해배상으로 이어질 수 있습니다.

부동산 계약서 작성할 때, 이거 빠지면 큰일 납니다~!! 실전 작성법 정리..

임대차 계약 구조

요소	설명
임대인	소유자 또는 전대인
임차인	거주자 또는 점유자
계약 기간	보통 1년 또는 2년(민법상 2년 기준, 자동 적용)
보증금	일시불 또는 분할 납부
월세	매월 정해진 날짜에 납부
계약 해지	원칙적으로, 계약 기간 내 해지할 수 없지만, 예외 인정

 

임차인 계약 파기 사유

임차인이 계약 기간 중 임의로 나가고자 할 경우, 정당한 사유 없이는 계약을 파기할 수 없지만,
다음과 같은 사유가 있으면, 위약금 없이 해지할 수 있으며, 일부 보호받을 수 있습니다.

1. 집에 중대한 하자가 있을 경우

누수, 곰팡이, 누전 등 거주에 심각한 장애가 되는 하자이며,
임대인이 하자 보수를 거부 또는 지속적으로 방치할 경우.
계약 목적 달성 불가능 사유로 해지할 수 있습니다.(민법 제580조)

2. 계약 체결 후, 알지 못했던 권리 문제 발생한 경우

집이 경매 진행 중임을 계약 후 알게 된 경우, 타인 소유임을 숨긴 경우,
담보 설정 또는 법적 분쟁으로 거주할 수 있는 경우, 해지할 수 있습니다.

3. 임대인이 계약을 위반한 경우

계약서상 합의된 내(예를 들어, 수리 약속, 반려동물 허용 등)을 일방적으로 어긴 경우,
월세 외 관리비 항목을 추가 청구 또는 계약 외 비용을 강요할 경우, 해지할 수 있습니다.

4. 중도 퇴거 시 대체 임차인을 직접 구하는 방식

임차인이 새로운 임차인을 구해 임대인과 합의 하에 계약 이전하는 경우,
보통 임대인은 거부할 수 없으며, 이 경우 위약금 없이 해지할 수 있습니다.

임대인 계약 파기 사유

임대인이 계약 기간 중 임차인을 내보내는 것은 엄격한 제한이 있습니다. 주택임대차보호법에
따라서, 계약 갱신 거절 사유는 매우 제한적이며, 아래와 같은 경우에만 가능합니다.

1. 임차인이 계약을 위반한 경우

월세 또는 관리비를 2회 이상 연체한 경우, 무단 구조 변경, 전대, 소란 등 용도 외 사용할 경우,
고의로 집을 훼손 또는 법 위반 행위가 발생하는 경우, 계약 해지 통보 후,
상당 기간(보통 1~2주) 내 개선 없으면, 임대인은 계약해지 할 수 있습니다.

2. 임대인이 실거주하려는 경우

임대인이 계약 만료 후, 직접 거주할 목적이 있고, 그 사실을 통지서로 고지한 경우,
임대인은 계약을 해지할 수 있지만, 실거주 목적이 허위일 경우 손해배상 청구당할 수 있습니다.
2023년 이후, 실거주 목적 해지 후, 2년 이내 입주하지 않으면, 임차인은 손해배상 청구할 수 있습니다.

임대차 계약 갱신, 그냥 연장하면 큰일 납니다~!! 주의사항 총정리..

임대차 계약 중도 해지 시, 위약금

항목	설명
정당한 사유가 없는 경우	위약금 발생(통상 보증금의 10~20%)
특약사항으로 위약금을 명시한 경우	해당 특약사항이 우선 적용
대체 임차인 구했을 경우	위약금 면제(단, 임대인 동의 필수)
조정 또는 협의로 중도 합의한 경우	쌍방 합의하, 위약금 無

 

임대차 계약 파기 절차

1. 문자나 전화보다는 내용증명 또는 이메일 또는 문서로 통지

2. 계약 해지 사유를 명확히 적시(하자 사진, 통신 기록 등 증거)

3. 임대인과 위약금, 보증금 반환일 등, 조율

4. 쌍방 합의가 어려운 경우, 임대차분쟁조정위원회에서 무료 분쟁 조정

임대차 계약해지 통보, 이렇게 하세요~!! 임대인과 임차인, 모두 필독..

임대차 계약 파기 분쟁을 줄이기 위한 계약서 작성

1. 위약금, 중도해지 등 계약서에 특약사항 명시

2. 모든 협의는 서면으로 남기는 문서화

3. 보증금 반환 시점 명확히 퇴거일 기준으로 지정

4. 수리 책임, 일정 등 하자 관련 특약사항 명시

부동산 월세 계약서 작성법 정리~!! 확정일자부터, 특약사항까지 안내..

상황	해지 여부	유의할 점
곰팡이 및 누수 등 하자	임차인이 해지 가능	입증자료 필수
월세 연체 2회 이상	임대인이 해지 가능	내용증명 경고
중도 퇴거	대체 임차인 구하면, 가능	임대인 동의 필요
계약서에 위약금 명시 無	민법상 손해배상 가능성	판례에 따라서, 결정

부동산 임대차 계약 파기는 반드시 합리적이고, 정당한 사유가 있어야 합니다. 무조건적인 파기는
위약금 또는 손해배상 책임으로 이어질 수 있으므로, 계약 전, 계약서 작성을 신중하게 작성하고,
계약 후, 대화 기록과 증거를 철저히 남기는 것이 중요합니다. 특히 하자 발생, 소유자 변경, 임차인의
연체 또는 무단 사용 등의 경우는 법적 근거를 갖고 대응할 수 있으므로, 분쟁이 발생하는 경우, 반드시
임대차분쟁조정위원회 등 분쟁조정기관 또는 법률전문가와의 상담을 통해 해결하는 것을 권장합니다.

전세 계약 시, 실수하기 쉬운 항목 7가지(사진으로 남겨야 할 것 포함)..