간주임대료란..?? 보증금에도 세금 붙는 이유부터 계산, 신고방법까지 정리..

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간주임대료란 전세보증금 또는 월세 외, 임차인으로부터 받은 보증금에 대해 실제로는 이자를 받지
않더라도, 임대인이 간접적으로 이익을 얻는 것으로 간주하여 소득세를 과세하는 제도이며,
이는 상가, 오피스텔, 원룸 등 비주택 임대사업자에게 주로 적용되며, 일정금액 이상의
보증금을 받은 경우 간주임대료가 계산되어 임대소득세 과세표준에 포함됩니다.

임대 소득세 내야 할까..?? 안 내도 되는 기준부터 계산법까지 알아보자..

간주임대료 과세 이유

임대인이 임차인에게 보증금을 받아 이를 활용함으로써, 이자 수익 등의 금전적 혜택을
얻는다고 간주, 실제 이자소득이 없더라도, 간접적 혜택이기 때문에 소득으로 간주하여
세금을 부과하며, 이는 과세 형평성 확보 및 탈루 방지 목적을 하기 위해서입니다.

 

간주임대료 적용 대상

다음 조건을 모두 만족할 경우, 간주임대료가 적용됩니다.

1. 상가, 오피스텔, 원룸 등 주택이 아닌 건물

2. 임차인으로부터 일정액 이상의 보증금을 받음

3. 보증금 합계가 기준시가 3배 초과

 

간주임대료 계산 공식

간주임대료=(보증금 총액–기준금액)×이자율(정기예금 이자율x60%)

1. 보증금 총액은 임차인들로부터 받은 전체 보증금의 합

2. 기준금액은 해당 부동산의 기준시가×3배

3. 정기예금 이자율은 한국은행이 고시한 1년 만기 정기예금 이자율로서, 2025년 기준, 4.0%

4. 60%는 과세표준 간접효과 반영 비율로, 법령 고정

예를 들어, 임대 건물 기준시가는 5억원이며, 보증금은 2억 5천만원인 경우,
기준금액은 기준시가×3=15억원이므로, 초과분은 없으므로, 간주임대료가 없습니다.

예를 들어, 임대 건물 기준시가는 5억원이며, 보증금이 20억원인 경우,
기준금액은 기준시가x3=15억원이므로, 초과분은 5억원이고,
기준이자율은 4%이면, 간주임대료는 (20억-15억)×(4%x60%)=1,200만원입니다.

간주임대료 미적용 대상

1. 주택을 대상으로 한 임대는 간주임대료 과세 대상에서 제외되지만,
 상가와 주택을 함께 임대하는 경우 분리 계산

2. 보증금 총액이 기준시가의 3배 이하인 경우, 간주임대료 과세 대상에서 제외

3. 계약 종료에 따른 일시 반환 대기 보증금 등 간주임대료 과세 대상에서 제외

간주임대료 신고 방법(홈택스 기준)

홈택스로 임대소득세 신고 시, 보증금 입력란에 입력하면, 간주임대료가 자동 계산됩니다.

1.신고/납부--> 종합소득세--> 임대소득 항목--> 해당 임대 건물 선택-->
보증금 입력--> 간주임대료 자동 계산--> 간주임대료 포함, 세액 자동 산출

홈택스로 한번에 하는 임대소득세 신고 및 납부방법..

간주임대료 유의할 점

1. 간주임대료는 실제 수령 여부와 무관하며, 보증금을 가지고 있으면, 과세

2. 보증금 관리가 필요하며, 일정 금액 이상 수령 시, 세금 부담 증가

3. 절세를 위해 다수의 임차인에게 소액으로 나누는 방식으로 보증금 분산 임대 고려

4. 월세는 간주임대료보다 예측 가능하고, 관리가 쉬우므로, 월세 비중 늘리기 

5.  공동명의로 부동산을 소유하면, 지분에 따라서 소득 분산, 과세표준 감소

6. 주택은 간주임대료 과세 대상 아니므로, 주택과 상가를 구분하여 임대

7. 기준시가에 따라서, 간주임대료 과세 여부 달라지므로, 사전 확인

간주임대료는 보이지 않는 소득도 세금의 대상이라는 대표적인 예입니다. 상가 또는 오피스텔처럼
보증금이 큰 비주택 임대사업자는 간주임대료를 철저히 관리하지 않으면, 예상치 못한 세금폭탄을
맞을 수 있습니다. 임대소득세 신고 시, 보증금 입력만으로 간주임대료가 자동으로 계산되지만,
사전 시뮬레이션과 세무사 상담을 통해 전략적으로 신고하는 것이 매우 중요합니다.

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